Mieterschutz und Wohnungsaufsicht

In Nordrhein-Westfalen ist am 1. März 2025 eine neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) in Kraft getreten; sie löst die bisherige Mieterschutzverordnung aus dem Jahre 2020 ab. Mit der neuen Mieterschutzverordnung weitet die Landesregierung Nordrhein-Westfalen für Mieterinnen und Mieter in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt den Mieterschutz aus. Auf der Grundlage einer gutachterlichen Ermittlung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch das Unternehmen RegioKontext, Berlin, werden zukünftig 57 statt bisher 18 Kommunen in den Geltungsbereich der Verordnung einbezogen.

Die Mieterschutzverordnung NRW nimmt die Mietpreisbegrenzung bei Neuvertragsmieten, die Bestandsmieten und den Kündigungsschutz in den Blick. Mit der Mieterschutzverordnung werden damit sowohl Preissteigerungen bei einer Neuvermietung als auch die Erhöhung von Bestandsmieten begrenzt. Zudem gibt die Verordnung Mieterinnen und Mietern nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einen erweiterten Kündigungsschutz.

Die Mieterschutzverordnung umfasst ab dem 1. März 2025 folgende 57 Städte und Gemeinden:

Das regelt die neue Mieterschutzverordnung NRW

Rechtsgrundlagen zur Mieterschutzverordnung

Die Rechtsgrundlagen zur Mieterschutzverordnung bilden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):

Die bundesgesetzlich geregelten Mieterschutzvorschriften sehen in Paragraf 556d „Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ (Mietpreisbremse), Paragraf 558 „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ (Kappungsgrenze) und Paragraf 577a „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ (Kündigungssperrfrist) Ermächtigungen für Landesregierungen vor, die Mieterschutzvorschriften für zu bestimmende Gebiete zur Anwendung zu bringen bzw. zu erweitern.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

Nordrhein-Westfalen verfügt über eine lange Erfahrung im Bereich der Wohnungsaufsicht. Dabei zeigt sich, dass die meisten Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer in Nordrhein-Westfalen ihren Immobilienbesitz pflegen und modernisieren. Zunehmend wird jedoch deutlich, dass es auch Eigentümerinnen und Eigentümer gibt, die notwendige Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen nicht oder nur unvollständig vornehmen.

Mieterinnen und Mietern zur Seite stehen mit dem Wohnraumstärkungsgesetz

Mit dem am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Wohnraumstärkungsgesetz werden die Gemeinden in die Lage versetzt,

• stärker präventiv gegen Problemimmobilien einzuschreiten und gezielter gegen die Verwahrlosung von Wohnraum vorzugehen,
• Gefährdungen, die sich aus der Wohnraumnutzung ergeben, zu unterbinden,
• Mindestanforderungen an die Ausstattung von Unterkünften durchzusetzen,
• gegen Zweckentfremdung von Wohnraum, vor allem durch Kurzzeitvermietung, vorzugehen.

Den Anknüpfungspunkt, um den Eigentümer in die Verantwortung zu nehmen, bildet die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes.

Mieterinnen und Mieter können sich bei Mängeln an ihrer Wohnung, das heißt bei unzumutbaren Wohnverhältnissen, an die Stadt oder Gemeinde wenden. Sie müssen nicht zuvor ihre Rechte einklagen. Die Ausführung des Wohnraumstärkungsgesetzes liegt bei den Städten und Gemeinden – sie können den Mieterinnen und Mietern zur Seite treten und ihnen helfen, ihre Rechte durchzusetzen. Zuständig sind die kommunalen Wohnungsämter.

Das Wohnungsaufsichtsgesetz vom 10. April 2014 ist mit Ablauf des 30. Juni 2021 außer Kraft getreten.

Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenwirken

Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in einer Landesverordnung gegenständlich sind, oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (§ 12 Absatz 1 Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen).

Zugleich haben die Gemeinden in der Satzung darzulegen, welche Maßnahmen sie ergreifen, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in dem in der Satzung bestimmten Zeitraum zu verbessern.

Seit dem 1. Juli 2022 wird in den Städten Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster für Zwecke der Kurzzeitvermietung von Wohnraum eine Wohnraum-Identitätsnummer (kurz: Wohnraum-ID) benötigt. Hier finden Sie weitere Informationen zur Wohnraum-ID: