Landesregierung bringt Faires-Wohnen-Gesetz auf den Weg – Schluss mit kriminellen Geschäftsmodellen auf dem Rücken von sozial Schwächeren

Ministerin Scharrenbach: Landesregierung bringt Faires-Wohnen-Gesetz auf den Weg – Schluss mit kriminellen Geschäftsmodellen auf dem Rücken von sozial Schwächeren

Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung teilt mit:

Die Landesregierung hat den Entwurf des „Gesetzes für fairen Wohnraum und zur Sicherstellung angemessener Wohn- und Unterbringungsverhältnisse im Land Nordrhein-Westfalen (Faires-Wohnen-Gesetz Nordrhein-Westfalen – FWoG NRW)“ beschlossen. Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen hat am Dienstag, 17. März 2026, die Verbändeanhörung zum Gesetzentwurf eingeleitet. Bis Mitte April 2026 haben nun Organisationen und Verbände Zeit, dazu Stellung zu nehmen. Das Gesetzesvorhaben soll dem Landtag im Juni 2026 zur weiteren Beratung und Beschlussfassung zugeleitet werden.

Der Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen umfasst rund 9,3 Millionen Wohnungen und ist eine zentrale Grundlage für soziale Teilhabe und gesellschaftliche Stabilität. Die überwiegende Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer sorgt für sicheren und angemessenen Wohnraum und erfüllt ihre gesetzlichen Pflichten. Das neue Gesetz soll diese verantwortungsvollen Akteure schützen – und gleichzeitig ein noch konsequenteres Vorgehen gegen Missstände erlauben.

„Das Gesetz richtet sich nicht gegen die große Mehrheit der Vermieterinnen und Vermieter, die ihre Immobilien ordnungsgemäß instandhalten und fair vermieten. Im Gegenteil: Wer investiert, Wohnraum pflegt und seine Mieterinnen und Mieter fair behandelt, profitiert von klaren Regeln und einem fairen Wettbewerb. Das Faires-Wohnen-Gesetz soll dafür sorgen, dass unredliche Geschäftsmodelle nicht länger auf Kosten von rechtstreuen Eigentümern funktionieren. Gleichzeitig sendet das Gesetz eine klare Botschaft an diejenigen, die Wohnraum verwahrlosen lassen oder Menschen ausbeuten: Unzumutbare Wohnverhältnisse und ausbeuterische Überlassungspraktiken werden künftig noch wirksamer unterbunden. Verwahrloste Immobilien gefährden die Gesundheit der Bewohnerinnen und Bewohner, belasten ganze Quartiere und verzerren den Wettbewerb zulasten verantwortungsvoller Vermieter. Das Gesetz schafft deshalb neue Instrumente für Kommunen, um frühzeitiger und noch wirksamer eingreifen zu können“, so Ina Scharrenbach, Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung.

Ministerin Scharrenbach weiter: „Wer Menschen ein Zuhause vermietet, trägt Verantwortung und darf aus Wohnraum kein Spielfeld für Rücksichtslosigkeit machen. Gerade auf dem Wohnungsmarkt muss Fair Play gelten. Unser Ziel ist klar: ein fairer Wohnungsmarkt mit klaren Regeln und Schutz für redliche Eigentümerinnen und Eigentümer. Aber wer Menschen in verwahrlosten Wohnungen oder überteuerten Unterkünften unterbringt, wird es in Nordrhein-Westfalen in der Zukunft noch ungemütlicher haben: Schluss mit kriminellen Geschäftsmodellen auf dem Rücken von sozial Schwächeren.“ 

Das „Faires-Wohnen-Gesetz“ soll das aus dem Jahr 2021 stammende Wohnraumstärkungsgesetz ablösen. Der Gesetzentwurf berücksichtigt Erfahrungen aus landesweiten und kommunalen Kontrollaktionen gegen Problemimmobilien. 

Zu den wesentlichen Neuerungen:

Aus allgemeinem Schutz wird eine klare Pflicht

Künftig wird bereits in einer neuen Generalklausel ausdrücklich festgelegt, dass Wohnraum und Unterkünfte so beschaffen, ausgestattet, erhalten und instandgesetzt sein müssen, dass sie ohne erhebliche Beeinträchtigung genutzt werden können. Damit wird die Grundverantwortung der Verfügungsberechtigten klarer und rechtssicherer im Gesetz verankert. Das Gesetz legt damit erstmals allgemeine Grundregeln für guten und sicheren Wohnraum fest. Gleichzeitig wird klargestellt: Auch Bewohnerinnen und Bewohner tragen Verantwortung für den Zustand der Wohnung. Die Wohnungsaufsicht soll also nicht nur Vermieter, sondern auch Fehlverhalten von Bewohnern im Blick behalten. 

Bei Problemimmobilien sollen künftig auch Treuhandverwaltung und Enteignung möglich werden

Für besonders problematische Fälle sieht der Gesetzentwurf zusätzliche Instrumente vor, die über die bisherigen Eingriffsmöglichkeiten hinausgehen. Dazu gehört die Einführung einer Treuhandverwaltung, eine Übernahmevorschrift und als letztes Mittel auch eine Enteignung aus zwingenden Gründen. Die Treuhandverwaltung soll bei untätigen Eigentümern, deren Immobilien verwahrlosen, die Verwaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes übernehmen können. Eine Enteignung kommt nur unter engen Voraussetzungen in Betracht: Die Gemeinde muss sich zuvor ernsthaft und vergeblich um einen freihändigen Erwerb zu angemessenen Bedingungen bemüht haben; außerdem muss das Grundstück wieder einer baulichen Nutzung zugeführt oder für Wohnzwecke vorbereitet werden. Das kann insbesondere dann relevant werden, wenn vorhandene bauliche Anlagen in einem so desolaten Zustand sind, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr vertretbar erscheint.

Verbot für ausbeuterische Überlassungspraktiken

Das „Faires-Wohnen-Gesetz“ nimmt erstmals den „Schutz vor ausbeuterischen Überlassungspraktiken“ ausdrücklich auf und regelt zudem die Mindestanforderungen an Unterkünfte für Beschäftigte. Im Zusammenhang mit verschiedenen Kontrollaktionen ist immer wieder aufgefallen, dass Menschen zu unangemessen hohen Entgelten Wohnraum oder eine Unterkunft überlassen bekommen haben. Daher soll der Gesetzentwurf erstmals ein Verbot ausbeuterischer Überlassungspraktiken aufnehmen.

Neu: Das Gütesiegel „Faire Unterkunft“

Mit dem Wohnraumstärkungsgesetz wurde 2021 erstmals ein Anzeigeverfahren für Unterkünfte für Beschäftigte im Land Nordrhein-Westfalen eingeführt. Aus der nunmehr vorliegenden fünfjährigen Erfahrungspraxis zeigt sich, dass dieses Instrument nicht wie im gewünschten Maße funktioniert hat. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass das für Wohnen zuständige Ministerium auf Antrag einer Gemeinde im Wege einer Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils fünf Jahren Gemeinden bestimmen kann, dass in deren Gemeindegebiet eine Registrierungspflicht für Unterkünfte greifen soll. 

Hintergrund für diese Vorgehensweise ist, dass nicht in allen 396 Städten und Gemeinden des Landes Nordrhein-Westfalen gleichermaßen Herausforderungen bei der Unterbringung von Beschäftigten bestehen. Mithilfe einer Rechtsverordnung kann insofern besser, weil passgenauer, die Situation vor Ort in den Fokus genommen werden. Mit der Registrierungspflicht soll dann eine Qualitätsprüfung der Unterkunft durch die Wohnungsaufsicht (auch in Zusammenarbeit mit anderen Behörden) verbunden sein. Sofern die Anforderungen an die Unterkunft erfüllt werden, verleiht die Gemeinde ein Gütesiegel „Faire Unterkunft“. Dieses Gütesiegel ist gut sichtbar im Hauseingang anzubringen. Erst mit der Verleihung des Gütesiegels darf die Unterkunft in Betrieb genommen werden. Eine Inbetriebnahme ohne das erforderliche Gütesiegel und die vorausgegangene Registrierung im Falle des Einbezuges einer Gemeinde in die Rechtsverordnung ist bußgeldbewehrt.

Mehr Durchgriff für Kommunen – auch beim Datenaustausch

Die Kommunen sollen mehr Möglichkeiten bei Kontrolle und Vollzug erhalten. Der Gesetzentwurf verankert umfängliche Informationspflichten sowie Regelungen zur Datenübermittlung, Datenverarbeitung und zum Datenaustausch. Behörden sollen Daten mit anderen Behörden im Inland und auch mit Behörden anderer EU-Mitgliedstaaten austauschen dürfen, soweit dies für die Zwecke des Gesetzes erforderlich ist. Anfragen anderer Mitgliedstaaten sind unverzüglich zu bearbeiten. Zugleich werden Gemeinden verpflichtet, andere Stellen, die staatliche Leistungen für das Wohnen bereitstellen, zu unterrichten, wenn Missstände nach dem Faires-Wohnen-Gesetz vorliegen. 

Mindeststandards werden konkret erweitert

Das Gesetz konkretisiert die Anforderungen an angemessene Wohnverhältnisse ganz praktisch. Abgasanlagen und elektrische Leitungen sollen neu in den Katalog der relevanten Mängel aufgenommen werden. Ebenfalls neu: Künftig soll bereits die Androhung einer Unterbrechung der Strom-, Energie- oder Wasserversorgung ausreichen, damit die Voraussetzungen für ein Einschreiten nach dem neuen Gesetz vorliegen. Ziel ist es, dass die Behörden nicht warten müssen, bis die Versorgung tatsächlich abgestellt ist.

Kurzzeitvermietung wird spürbar enger begrenzt

Die bisherige Grenze für eine genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung soll von 90 Tagen auf 56 Nächte pro Kalenderjahr sinken. Zugleich werden die Vorschriften mit dem insofern neuen europäischen Recht harmonisiert. 

Hintergrund

• Das Wohnraumstärkungsgesetz wurde am 1. Juli 2021 auf den Weg gebracht: Dieses Gesetz wurde mit zusätzlichen Instrumenten für die vollziehenden Kommunen im Rahmen ihrer Tätigkeit als Wohnungsaufsicht ausgestattet, um Städten und Gemeinden mehr rechtliche Möglichkeiten an die Hand zu geben, um gegen Verstöße im Wohnungsmarkt vorgehen zu können. Ferner wurden erstmals im Zusammenhang mit der Zweckentfremdung von Wohnraum eine Registrierungspflicht eingeführt.
• Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen koordiniert seit 2018 wiederholt – ausgehend von einem auf problematische Bau- und Wohnungsbestände orientierten Blickwinkel – landesweite Kontrollaktionen in Zusammenarbeit mit den betroffenen Kommunen. Zusätzlich führen Kommunen eigenständig Kontrollaktionen durch.